Guía del comprador de vivienda en Colombia

1. Define tu presupuesto real

Antes de buscar vivienda, calcula cuánto puedes destinar mensualmente al pago del crédito. La regla general es que la cuota no supere el 30% de tus ingresos mensuales. Recuerda incluir gastos adicionales como seguros, administración, servicios públicos e impuesto predial.

2. Ahorra para la cuota inicial

Los bancos en Colombia financian entre el 70% y el 80% del valor del inmueble para vivienda No VIS, y hasta el 80-90% para VIS. Esto significa que necesitas tener ahorrado entre el 10% y el 30% del valor del inmueble. Además, prevé entre el 2% y el 4% adicional para gastos de escrituración, registro, avalúo y estudio de títulos.

3. Conoce los tipos de vivienda

VIS (Vivienda de Interés Social): Inmuebles cuyo valor no supera los 135 SMMLV (aprox. $236 millones en 2026). Tienen beneficios como tasas preferenciales y subsidios del Gobierno. No VIS: Inmuebles con valor superior a 135 SMMLV, con condiciones de financiación estándar.

4. Compara opciones de financiación

Usa el simulador de KrediHub para comparar: crédito hipotecario (la vivienda queda como garantía), leasing habitacional (arriendo con opción de compra, beneficios tributarios) y compra de cartera si ya tienes un crédito con tasa alta.

5. Elige entre tasa fija, variable o UVR

Tasa fija en pesos: Tu cuota no cambia durante todo el crédito. Ideal si prefieres estabilidad. UVR (Unidad de Valor Real): La cuota varía con la inflación. Puede ser más económica al inicio pero tiene riesgo si la inflación sube.

6. Revisa los subsidios disponibles

El programa Mi Casa Ya del Gobierno Nacional ofrece subsidios para compra de vivienda VIS. Los requisitos incluyen: ingresos menores a 4 SMMLV, no ser propietario de vivienda, y tener la aprobación del crédito. Consulta con tu asesor de KrediHub sobre tu elegibilidad.

7. Documentos que necesitarás

Para solicitar un crédito hipotecario generalmente necesitas: cédula de ciudadanía, certificación laboral o extractos bancarios (independientes), desprendibles de nómina, declaración de renta (si aplica), extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.

8. El proceso paso a paso

Paso 1: Pre-aprobación del crédito (el banco evalúa tu capacidad de pago). Paso 2: Elección del inmueble (dentro del rango aprobado). Paso 3: Avalúo y estudio de títulos (el banco verifica el inmueble). Paso 4: Aprobación definitiva. Paso 5: Escrituración en notaría. Paso 6: Registro y desembolso.

9. Errores comunes que debes evitar

• No comparar tasas entre diferentes bancos (puedes ahorrar millones).
• Olvidar incluir los gastos de escrituración y registro en tu presupuesto.
• Comprometerte con una cuota que supera el 30% de tus ingresos.
• No revisar el certificado de tradición y libertad del inmueble.
• No verificar que la constructora tenga todos los permisos.

10. Costos ocultos que debes tener en cuenta

Además del precio del inmueble y la cuota inicial, prevé estos gastos:

• Avalúo: entre $400.000 y $1.500.000 COP, dependiendo del valor del inmueble.
• Estudio de títulos: entre $200.000 y $600.000 COP.
• Gastos notariales: aproximadamente el 0.54% del valor de la venta para cada parte (comprador y vendedor).
• Registro: entre el 1.67% y 1.94% del valor de la escritura.
• Retención en la fuente: 1% del valor de la venta (la paga el vendedor, pero negocia con el comprador).
• Seguros obligatorios: vida deudor + todo riesgo, incluidos en la cuota mensual.

11. Ejemplo práctico: comprar un apartamento de $250 millones

12. ¿Necesitas ayuda?

En KrediHub te acompañamos en todo el proceso. Desde la simulación hasta el desembolso, un asesor experto te guiará para que tomes la mejor decisión financiera. No cobramos por la asesoría y al desembolsar podrías recibir un beneficio económico.

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